Az Otthon Centrum székesfehérvári útja: A kezdetektől a Szent István téri irodáig
Kezdjük egy picit a történetetekkel! Hogyan indult a tevékenységetek Székesfehérváron, és hogyan jutottatok el a mai irodátokig?
Lovassy László: Még 2019-ben döntöttünk úgy, hogy az Otthon Centrum hálózatához csatlakozunk. Eleinte meglehetősen nehéz volt megfelelő helyiséget találni, de végül rábukkantunk egy kis irodára a Kossuth utcában, és ott kezdtük el a tevékenységünket. Időközben, 2021-ben nyitottunk egy másik irodát is. Ahogy telt az idő, azt az irodát egyszerűen kinőttük, így át kellett költöznünk a jelenlegi helyünkre (Szent István tér). Ennek különösen örülünk, mert ahogy Szilvi is szokta mondani, ez a helyiség mindig is ingatlaniratként működött, és a jövőben is az marad. Remélhetőleg és mindent megteszünk érte, hogy ez mindig így legyen.
Túlkínálati piac Székesfehérváron: A vevők kerültek alkupozícióba
Kérhetnék egy átfogó helyzetjelentést a székesfehérvári ingatlanpiacról? Mennyi ingatlan van a piacon, és merre mozdultak el a folyamatok: növekszik a piac, stagnál, vagy teljesen más irányt vett?
Jankovics Szilvia: Nagyon érdekes most a helyzet, ugyanis átfordultunk egy kifejezett túlkínálati piacba. Ez azt jelenti, hogy lényegesen több a kínált ingatlan, és kevesebb a kereső ügyfél. A piacon korábban elérhető, rendkívül kedvező, 3 százalékos támogatott hitelkonstrukció nagyon megmozgatta a keresletet. Ez a hitel tavaly szeptembertől volt hivatalosan elérhető, de nálunk már az augusztusi vételi ajánlatok többsége erre épült. A választásokig tartó időszakban volt is egy komolyabb vásárlási hullám, mert sokan tartottak attól, hogy egy esetleges kormányváltást követően megszűnik ez a lehetőség. Bár most is a vásárlók többsége, aki megteheti, igyekszik kihasználni ezt a konstrukciót, a kezdeti nagy roham már lecsengett.
Hogyan reagáltak erre az árak és az eladók?
Jankovics Szilvia: Az árak korábban jelentősen emelkedtek, és az eladók még mindig abban a hitben élnek, hogy tartani tudják a korábbi, magasabb árszinteket. Azt látják, hogy a szomszéd vagy a szomszédos utca lakója mennyiért adta el az ingatlanját a csúcsidőszakban, és ehhez ragaszkodnak. A vevők viszont tisztában vannak a túlkínálattal, kifejezetten a jó ár-érték arányú ingatlanokat keresik, és a kínálati bőség miatt abszolút alkupozícióban vannak. Emiatt egyre nehezebb összehozni a megállapodást az eladó és a vevő között. Ugyanakkor elindult a túlárazott ingatlanok árainak korrekciója is. Látjuk a saját portfóliónkban is, hogy sok ingatlan még nem a reális piaci áron szerepel, de a tulajdonosok kezdenek nyitottabbá válni, mert érzékelik, hogy kevesebb az érdeklődő és ritkábbak a megtekintések.
Lovassy László: Kénytelenek elfogadni, hogy nagyobb lett az alku mértéke. Régebben az eladók ahhoz szoktak hozzá, hogy jött a vevő, és ha ő nem vette meg az ingatlant, megvette a következő. A lakásoknál konkrétan sorban állás volt, nem egy esetben licittel adtuk el az ingatlanokat. Mára ez a helyzet teljesen megszűnt.
A panellakások árai és a felújítás kényelmetlenségei
Mi is éppen eladni szeretnénk a saját lakásunkat a Palotavárosban – ez egy magasföldszinti, 53 négyzetméteres, egy plusz két félszobás lakás. A hirdetéseket nézve azt láttuk, hogy hasonló kaliberű ingatlanokat 50 és 60 millió forint között is kínálnak, miközben a 60 milliós nem feltétlenül ér többet. Ez a próbálkozások miatt van így?
Jankovics Szilvia: Pontosan. Végső soron a piac dönti el, hogy mi a reális eladási ár. Ha egy ingatlan kiváló lokációban van és szépen fel van újítva, ott a vevők hajlandóak megfizetni a reális piaci ár feletti összeget is. Ennek az az oka, hogy a felújítás ma rendkívül kényes és nehéz kérdés. Megfelelő szakembert találni, a munkálatokat időben, határidőre elvégeztetni szinte lehetetlen küldetés. Ha valakinek gyorsan kell költöznie, inkább kifizeti a felújított ingatlan prémiumát, csakhogy mentesüljön a munkálatokkal járó nyűgtől.
Ha már a lakásoknál tartunk: mennyiért lehet ma kapni egy átlagos, normálisan árazott panellakást Székesfehérváron?
Jankovics Szilvia: Ez nagyon változó. A négyzetméterár nagymértékben függ az állapottól, az elhelyezkedéstől és az emelettől is. Általánosságban 800 ezer és 1 millió forint közötti négyzetméterárakról beszélhetünk, de a felújítottaknál az 1,1 millió forint sem ritka.
Lovassy László: Nemrég az egyik kollégánk adott el a Prohászka úton egy 36 négyzetméteres, teljesen felújítandó, korszerűsítésre váró lakást 36 millió forintért. Azaz 1 millió forintos négyzetméteráron kelt el úgy, hogy a vevőnek mindent ki kell cserélnie benne. Az elhelyezkedés, a környék infrastruktúrája és a közintézmények közelsége rendkívül erősen befolyásolja az értéket.
Miért nem egyenlő a hirdetési ár a tényleges eladási árral?
Miért látni mégis ekkora szórát a hirdetési portálokon?
Lovassy László: Mert a tulajdonosok sokszor nincsenek tisztában a valós piaci viszonyokkal, és megpróbálkoznak a magasabb árral. A legfontosabb, amit az eladóknak meg kell érteniük: az ingatlan.com-on vagy más portálokon látható kínálati árak nem azonosak a megvalósult értékesítési árakkal! Azokból nem lehet pontos következtetést levonni.
Jankovics Szilvia: Ezért is elengedhetetlen a mi munkánk és a professzionális értékmeghatározás. Amikor mi felmérünk egy ingatlant, a saját, zárt adatbázisunk tényleges eladási statisztikáit vesszük alapul. A rendszerünk kiszámolja a reális értéket, amit a tulajdonossal közösen finomítunk. Megnézzük a tulajdonos eladási motivációját, hogy mennyi ideje van az értékesítésre, készpénzes vagy hiteles vevőt tud-e várni. Számtalan tényezőtől függ a sikeres eladás, és mi ebben nyújtunk szakmai segítséget.
Új építésű lakások és a városba költözési hullám
Az utóbbi időben rengeteg új építésű társasház és lakópark épült Fehérváron. Kik vásárolják ezeket a drága ingatlanokat?
Jankovics Szilvia: Egyrészt a befektetők, mert az új építésű, korszerű lakásokat magas áron és nagyon gyorsan ki lehet adni. Másrészt a saját célra vásárlók. Sokan választják a kertes ház helyett az új építésű társasházi vagy sorházi lakásokat, mert kényelmesebb életformát biztosítanak, nem kell a kert gondozásával tölteni az időt. Székesfehérvár gazdaságilag nagyon erős, rengeteg a munkahely, és egyre kifejezettebb a városba költözési tendencia. Az emberek szeretnék megspórolni a napi ingázással töltött időt.
Lovassy László: A fiatalok és a modern vevők eleve a korszerű, gépészetileg korszerű ingatlanokat keresik. Nem akarnak a felújítással bajlódni, és a belvárosi vagy Prohászka úti régebbi téglalakásokba sem szívesen költöznek, mert azok állapota – például a vizesedési problémák miatt – sokszor problematikus. Inkább kihasználják az állami támogatásokat és a kedvezményes hiteleket, hogy új építésű otthonba költözhessenek.
Jankovics Szilvia: Ha összevetjük a számokat: egy 50-55 négyzetméteres panel teljes felújítása ma könnyen 8-10 millió forintba kerül. Ha ehhez hozzáadjuk a használt lakás vételárát, a végösszeg már alig marad el az új építésű ingatlanok 1,1–1,2 milliós négyzetméterárától. Megfelelő önerő és jövedelem mellett sokaknak már jobban megéri az új építésűbe fektetni.
A Velencei-tó és Székesfehérvár mint Budapest agglomerációja
Inkább a városok felé költöznek az emberek, vagy továbbra is tart a kiköltözési hullám az agglomerációba?
Lovassy László: Mindkét irányú mozgás létezik, élethelyzettől függően. A fiatalok és a munkavállalók befelé törekednek a városba, ahogy az idősebbek is gyakran cserélik a nagy, sok munkát igénylő családi házat kényelmesebb városi lakásra. Ugyanakkor folyamatos a Budapestről vidékre áramló kiköltözési hullám is.
Jankovics Szilvia: A Velencei-tó környéke – ahol Gárdonyban mi is tartunk fent irodát – gyakorlatilag Budapest távolabbi agglomerációjává vált. A tó környéki ingatlanoknál a vevőket már rég nem az érdekli, milyen messze van a vízpart. A legfőbb szempont a vasútállomás és az autópálya elérhetősége. A kiváló közlekedés miatt vált ennyire népszerűvé a környék, és az árak is ennek megfelelően magasak.
Lovassy László: Székesfehérvárra is sokan költöznek a fővárosból. A mi utcánkban, az Orsovai utcában és a Harmatosvölgyben is több olyan budapesti fiatal párral találkoztunk, akik a jó infrastruktúra, a jó közösség és a kiváló autópálya-kapcsolat miatt választották Fehérvárt. Innen 35 perc alatt fel lehet érni Budapestre, miközben a városi élet feltételei és a szórakozási lehetőségek is adottak.
Sorházak és kertes házak: A kényelem váltja fel a hatalmas telkeket
Mi a helyzet az új építésű sorházakkal és ikerházakkal? Ezeknél a vevőnek ki kell várnia az építkezést, nem kapja meg azonnal a kész megoldást.
Jankovics Szilvia: A határok kezdenek elmosódni a lakás és a családi ház között. Egy új építésű sorházat ma modern hőszivattyús fűtéssel, korszerű műszaki tartalommal lehet megvásárolni. Ha a vevő szerkezetkész állapotban kapcsolódik be a folyamatba – mi általában ebben a fázisban értékesítjük őket –, saját maga választhatja ki a burkolatokat, és a belső elrendezésen is változtathat. Ez rendkívül vonzó lehetőség.
Lovassy László: Ráadásul a nagy telekkel rendelkező használt házak fenntartása és a kert rendben tartása a mai rohanó világban a legtöbb embernek már teher. Ezért váltak kiemelten népszerűvé a kisméretű saját kertrésszel rendelkező, korszerű sorházak.
Élethelyzetek változása: A válásoktól a fiatalok első lakásvásárlásáig
Hogyan tudnak ma a fiatalok ingatlanhoz jutni? Mennyire nehéz az indulás?
Lovassy László: Fiatalként saját erőből ingatlant venni sosem volt könnyű – az én időmben sem tudott egy fiatal csak úgy lakást venni. Ma viszont a célzott állami támogatások miatt bizonyos szempontból könnyebb a helyzet, mint régen volt. A Babaváró hitel például meglévő önerőként beszámítható, ami óriási segítség egy fiatal párnak.
Jankovics Szilvia: Ugyanakkor az egyedülálló fiatalok helyzete valóban rendkívül nehéz, nekik szinte semmilyen célzott támogatás nem áll rendelkezésükre. Nekik a bérlet az egyetlen reális opció mindaddig, amíg párra nem találnak. Amikor viszont családot alapítanak, megnyílnak a támogatott hitelek. A 3 százalékos hitellel és a Babaváróval akár minimális saját készpénzzel is megvalósítható volt a vásárlás.
K: Nem jelent ez túlzott kockázatvállalást a vevők részéről?
Lovassy László: De, ez komoly kockázat. Sokszor látjuk a hozzánk érkező vételi ajánlatokból, hogy a finanszírozás szinte teljesen hitelből és támogatásból áll össze. Amíg megvan a stabil munkahely és a jövedelem, nincs baj. De ha a gazdasági környezet megváltozik és munkanélküliség lép fel, egy 400 ezer forintos havi törlesztőrészlet kifizetése nagyon súlyos problémákat okozhat.
Piaci kilátások és a gazdasági környezet változásai
Mit vártok a következő évektől az ingatlanpiacon? Merre mozdulhatnak el a folyamatok?
Jankovics Szilvia: Az ingatlanpiac lényege, hogy a szociális és élethelyzetbeli változások miatt mindig működik. Válások, öröklések, gyermekvállalás vagy a gyerekek kirepülése mindig lesz, így adásvételek is mindig köttetnek. Ugyanakkor valószínűsíthető, hogy a támogatott hitelek feltételrendszerén szigorítani fognak a jövőben a költségvetési teher csökkentése érdekében.
Lovassy László: Ha a támogatások szűkülnek is, a piaci hitelek kamatainak esetleges csökkenése – például egy 4,5-5 százalékos szintre – újra lendületet adhat a piaci alapú vásárlásoknak. Amikor 2019-ben elindultunk, majd 2020 márciusában beütött a COVID-járvány, sokan a piac leállását jósolták, mi mégis építkezni és növekedni tudtunk. Az ingatlan értékálló befektetés, a piac minden politikai és gazdasági környezetben megtalálja az egyensúlyát.
Milyen város ma Székesfehérvár az ingatlanpiac szemszögéből?
Ha pár szóval kellene jellemeznetek Székesfehérvárt az ingatlanpiac szemszögéből, mit mondanátok? Drága városról van szó?
Lovassy László: Ha összevetjük más kiemelt ipari központokkal, például Debrecennel vagy Kecskeméttel, ahol az óriásberuházások (BMW, Mercedes) miatt elszálltak az árak, Székesfehérvár sokkal kiegyensúlyozottabb. Fehérvár egy rendkívül stabil, kiszámítható logisztikai és ipari központ, kiváló városvezetéssel.
Jankovics Szilvia: Nagyon jó a város elhelyezkedése: Budapest 35-40 perc, a Velencei-tó és a Balaton karnyújtásnyira van. A 100 ezres lakosságával nem túl nagy, de nem is kicsi – nagyon élhető, kényelmes és vonzó település, amely hosszútávon is megőrzi az ingatlanok értékét.
Miért rossz az ingatlanosok megítélése, és mitől más a professzionális iroda?
Beszéljünk az ingatlanközvetítők megítéléséről! Régebben sok negatív sztereotípia tapadt a szakmához. Változott ez a helyzet?
Lovassy László: A társadalom egy részében még mindig él az a tévhit, hogy az ingatlanos 'nem csinál semmit, csak felveszi a jutalékot'. Ez a sztereotípia leginkább a szakma felhígulásából adódik. Székesfehérváron körülbelül 50 kisebb-nagyobb iroda vagy egyéni közvetítő működik, de ezek közül csak néhány képvisel valódi, professzionális minőséget.
Jankovics Szilvia: Sok egyéni szerencsevadász papírok és szakmai háttér nélkül elkéri a tulajdonos hirdetését, áremeléssel kiteszi a portálokra, és várja a szerencséjét. Amikor a vevő vagy az eladó ilyen szereplővel találkozik, az egész szakmát egy kalap alá veszi. A mi munkánk ezzel szemben komplex szolgáltatás: nálunk az érdeklődő először pénzügyi szűrésen vesz részt a hiteltanácsadónknál, így az eladóhoz már csak ellenőrzött, vásárlóképes vevőt viszünk ki, megspórolva mindkét fél idejét és energiáját.
Egy extrém példa: 50 teher a tulajdonlap alapján
Tudnátok mondani egy konkrét példát arra, miben tud segíteni egy felkészült ingatlanközvetítő csapat?
Lovassy László: Volt egy esetünk, amikor egy tízemeletes panel lakás tulajdonosa keresett meg minket. El akarta adni a lakását 16 millió forintért. Amikor lekértük a tulajdoni lapot, döbbenten láttuk, hogy az nem a szokásos 1-2 oldalas dokumentum, hanem egy 30 oldalas irat volt, több mint 50 különféle bejegyzett teherrel és végrehajtással! A tulajdonos teljesen tanácstalan volt. Ügyvédünk segítségével fél év alatt átfésültük a bejegyzéseket, és kiderült, hogy a terhek döntő többségét már rendezte a tulajdonos, csak elfelejtette töröltetni őket. Végül sikerült 35 tételt töröltetni, és a lakást úgy értékesítettük, hogy az eladó 4 millió forint nettó kézpénzt kapott a kezébe. Ha egyedül vág bele, a feje felől elárverezik a lakást, és földönfutóvá válik. Mi nemcsak ingatlant adunk el, hanem emberi élethelyzeteket és problémákat oldunk meg.
Autóiparból az ingatlanszakmába: Személyes motivációk és az emberközpontúság
Ti 2019 óta csináljátok együtt ezt az irodát. Laci, te 25 évig az autóiparban dolgoztál előtte. Hogyan jött a váltás gondolata?
Lovassy László: 25 év autóipari munka után adódott a lehetőség egy családi vállalkozás elindítására. Eleinte úgy volt, hogy másodállásban segítek Szilvinek, aki a kereskedelmi háttérrel az irodát vezeti. De ahogy körbejártuk az ország sikerrel működő Otthon Centrum irodáit, rájöttünk, hogy ezt a szakmát nem lehet 'féllábbal' csinálni. Így meghoztam a döntést, felmondtam a munkahelyemen, és teljes gőzzel belevágtunk.
Jankovics Szilvia: A kezdetekkor hárman ültünk az irodában. Festékes volt az arcom, mert mi magunk festettük ki a helyiséget. De bíztunk egymásban és a hálózat által nyújtott szakmai háttérben. Azóta az elégedett ügyfelek ajánlásai alapján dolgozunk. Nincs annál jobb érzés, mint amikor a nálunk vásárló ügyfelek évek múlva is visszajárnak hozzánk egy kávéra, mert tudják, hogy itt valóban róluk és az ő érdekeikről szól minden.
